Informe de Investigación

TÍTULO: SERVIDUMBRES APARENTES

Rama del Derecho: Descriptor
Derecho Civil Servidumbres
Palabras clave
Derechos Reales, Servidumbres, Aparentes
Fuentes: Fecha de elaboración
Normativa y Jurisprudencia 14/07/2011


Índice de contenido de la Investigación


1. RESUMEN

A lo largo del presente informe se incorpora una breve recopilación normativa y
jurisprudencial sobre las servidumbres aparentes. En este sentido, aparte de las
normas pertinentes del Código Civil, se incorporan diversos extractos
jurisprudenciales que abordan la definición del concepto, así como sus principales
rasgos característicos y al mismo tiempo diferenciadores de otro tipo de
servidumbres. Por último, se aborda la innecesaria existencia de título para llevar a
cabo una usucapión en relación con esta temática


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2. NORMATIVA


a) Código Civil1


Artículo 378.-
Las servidumbres que son continuas y aparentes a la vez, pueden
constituirse por convenio, por última voluntad o por simple uso del uno y
paciencia del otro


Artículo 380.-
La existencia de un signo aparente de servidumbre continua entre dos
predios, establecido por el propietario de ambos, basta para que la
servidumbre continúe activa o pasivamente, a no ser que al tiempo de
separarse la propiedad de los dos predios, se exprese lo contrario en el
título de la enajenación de cualquiera de ellos


3. JURISPRUDENCIA

a) Concepto y clasificación de las servidumbres
"VI.- En este caso al no ser un camino público el alegado, propiamente se está en
presencia de una pretensión interdictal agraria especial, prevista en el artículo 462
de cita, aplicado supletoriamente por disposición expresa de los numerales 2
inciso b) y 79 de la Ley de Jurisdicción Agraria. Tal calificación de las
servidumbres se hace en razón de las características de las mismas y no porque
se den legalmente conceptos definidos sobre ellas. Señala la doctrina para los
términos de "...aparentes y no aparentes como forma de clasificación de las
servidumbres, no aparecen conceptualizadas en ninguna norma del Código Civil,
como sí sucede en otras legislaciones, pero sin embargo son términos utilizados
en los artículos 378 y 379 de este cuerpo de leyes, cuando se hace referencia a la
constitución por usucapión ...Se entiende, que una servidumbre es aparente
cuando existe un signo externo que evidencia, inobjetablemente, la existencia de
una servidumbre, por ejemplo una ventana a menos de la distancia legal. Cuando
la servidumbre no se manifiesta a simple vista por un signo exterior, estaremos en
presencia de una servidumbre no aparente....Si el signo se encontrare ubicado en


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el predio dominante, éste debe ser visible a simple vista desde el predio sirviente,
ello para efectos de no clandestinidad en la posesión que va a dar por efecto
jurídico la usucapión de la servidumbre...La moderna doctrina, considera que la no
apariencia se puede obviar a través de indicación visible que indique la existencia,
o sea a través de anuncio,... debemos entender como servidumbre continua
aquella cuyo ejercicio se lleva a cabo sin necesidad de un acto o actividad del
hombre, ejemplo el acueducto, y como discontinua, aquella que para su ejercicio o
disfrute requiere de la actividad del hombre...Es interesante el planteamiento que
hace la doctrina española, en lo referente a la servidumbre de paso, que por
antonomasia, es discontinua...También, es importante no confundir el que la
servidumbre sea continua o discontinua con la permanencia, o sea con que tenga
duración en el tiempo, sino como la que se realiza con o sin actividad humana..."
.( GUERRERO PORTILLA, Ricardo. LA SERVIDUMBRE DE PASO.(forzosa y
voluntaria ). Editorial Alma Mater. 1986 pags. 55 a 58, sin que pertenezca al
original lo enfatizado). En este sentido, de manera reiterada de este Tribunal ha
resuelto de igual modo a lo analizado referente a las probanzas del interdicto que
verse sobre una servidumbre de paso entendida como discontinua y no aparente
"...III.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 462 del Código Procesal Civil si
la demanda versare sobre servidumbres continuas no aparentes, o sobre
discontinuas, se aplicará lo dicho en los artículos 307 y 308 del Código Civil. Las
servidumbres de paso son discontinuas y no aparentes, por ello se está en el
supuesto de dicho numeral de la Ley procesal por el sólo hecho de ser
discontinuas. De conformidad con lo establecido en el artículo 308 del Código
Civil... Si ello es así, como no se demostró que en favor del fundo del actor como
dominante y en contra del fundo del demandado como sirviente, se haya
establecido ninguna servidumbre de paso, la pretensión interdictal no es de recibo
Específicamente, es posible tutelar la posesión de una servidumbre de las
indicadas, siempre y cuando se demuestre el título respectivo. Ambas
disposiciones se relacionan con lo dispuesto en el mismo Código Civil en materia
de constitución de las servidumbres. Concretamente en el artículo 379 que
dispone: "Las servidumbres discontinuas de toda clase y las discontinuas no
aparentes, sólo pueden constituirse por convenio o por última voluntad. La
posesión, aún la inmemorial, no basta para establecerlas."
De todo lo anterior se concluye, por ahora lo siguiente: 1.) En la Jurisdicción
Agraria se admite la protección interdictal de la posesión agraria (artículo 2 inciso
b); 2) Entre las acciones protectoras de la posesión agraria, de amparo de
posesión, está la tutela de las servidumbres discontinuas de toda clase, entre ellas
la servidumbre de paso (artículo e inciso b, 462 del Código Procesal Civil); 3) Para
que proceda la protección interdictal debe demostrarse el título o convenio donde
se constituyó la servidumbre (artículos 382 y 379 del Código Civil); 4) La posesión


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inmemorial no basta para establecer una servidumbre discontinua y por tanto no
es razón para otorgar la tutela interdictal...”. (Consúltese en este sentido
Resolución de las 14:35 horas del 21 de junio de 1994 que es voto de este
Tribunal No. 451). En otro caso señaló: "III.-... Ahora bien, como con la propia
prueba documental aportada por dicho actor, su fundo tiene acceso a calle pública,
no procede su pretensión interdictal, pues de acuerdo con el artículo 308 del
Código Civil, para que se atienda un reclamo en relación con servidumbres
continuas no aparentes o de discontinuas, que es el caso de la servidumbre
voluntaria de paso, el reclamo debe de fundarse en título que provenga del
propietario del fundo sirviente, o de aquellos de quienes éste lo hubo, hecho no
probado en autos. Consecuentemente, procede confirmar la sentencia apelada en
cuanto declara sin lugar la demanda interdictal en relación con dicha actora”
(T.S.A. No. 293 de las 14 horas y 20 minutos del 24 de abril de 1995). Se ha
establecido cuando se trata de fundos enclavados, lo cual no es el caso en
examen, se mantiene la situación de hecho en relación con el paso que utiliza el
dueño del fundo enclavado para dirigirse y salir de él. Sin embargo, como se ha
dicho y lo admite la compañía actora recurrente, no se está ante esta situación,
pues el predio tiene salida bastante a calle pública en parte de uno de los linderos
Por ende, se requiere para los casos de servidumbres de paso discontinuas, aún
en materia interdictal, se pruebe el título señalado en la norma aludida, pues
contrariamente a lo alegado por el recurrente el mero lapso del tiempo no
prescribe a su favor la servidumbre de paso. Y al no ser el camino público como lo
alegó debió entonces la empresa actora demostrar la servidumbre a favor de su
fundo estaba inscrita y como fundo sirviente el predio de la parte demandada, lo
cual ni siquiera lo alegó pues su fundamento se dio en considerar ese camino es
público y no lo es. A pesar, no ser éstos los argumentos de la sentencia
impugnada como en dicho fallo declara sin lugar la demanda aunque con evidente
error acoge las excepciones de falta de falta de legitimación activa y pasiva se
comparte el rechazo de la demanda, pero se estima existir legitimación activa en el
tanto una persona crea tener un derecho que debe satisfacerle otra y se da la
legitimación pasiva en el tanto la demanda está dirigida contra la persona se cree
debe de satisfacer como obligada ese derecho. Por ende no se comparte acoger
tales excepciones, más bien en lugar de omitir pronunciamiento sobre las
restantes, debió acogerse la de falta de derecho dada la forma en que se resolvió
el litigio. Como no se acoge la de falta de derecho, sí procederá al ser
presupuestos de fondo de toda relación procesal, revisables aún de oficio, ha de
revocarse únicamente el fallo en cuanto acoge las dos primeras y omite
pronunciamiento sobre la última para en su lugar, dada la forma como se rechaza
la demanda, rechazar las excepciones de Falta de legitimación en sus dos
modalidades y acoger la excepción de falta de Derecho, lo cual no se hizo. Por
todo lo expuesto, no lleva razón ni es motivo de recibo lo afirmado por la parte


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actora recurrente de revocar el fallo para en su lugar acoger la demanda, pues
aunque en esta vía no se discuta aspectos de titularidad o propiedad, para ser
tutelable en sede interdictal una servidumbre de paso, ha de demostrarse el título
en que se fundamente el paso, salvo el del fundo enclavado, puesto que la ley así
lo exige. Merece observarse el argumento de la demanda fue el de que el paso
objeto de la demanda siempre había existido por años al tratarse de un camino
público; y con los hechos descritos se dio traslado de la misma, los cuales rechazó
la parte demandada al aducir tratarse de un camino privado, quedando entonces la
parte demandada en la obligación de demostrar su acerto a la luz del numeral 317
inciso 2) del Código Procesal Civil lo cual así cumplió en las circunstancias
descritas. Así, en ningún momento se adujo el predio de la parte actora fuera el
sirviente. Mas aún, tratándose de una servidumbre de paso y por ende
discontinua, aunque halla versiones encontradas en cuanto a la característica de
ser en todos los casos aparentes o no, ha de estarse a lo dispuesto en la norma
de anterior transcripción. Por lo anterior, a pesar de que los testigos son contestes
la empresa actora venía utilizando el camino en litis en un predio donde se
llevaban a cabo actividades agrarias y la parte actora reconozca varió el lugar del
portón y cerró el paso por el camino aunque se establezca con claridad que
efectivamente la empresa actora y otras personas, han ejercido actos de posesión
sobre la servidumbre, la parte demandada estaba en su derecho de hacerlo. Y la
actora no puede alegar derechos adquiridos sobre tal paso aunque quede
comprobado y admitido los actos se dieron en la fecha indicada por la parte actora
De ahí no llevar razón la actora en sus alegatos de que sea camino público o
privado pues lo que importa es probar se ha utilizado y ha habido posesión y lo
actuado por la compañía demandada le ha incomodado a la actora con el cierre de
ese camino que impide el paso y el disfrute de la servidumbre."

b) Distinción con la servidumbre no aparente
"III. En el subjúdice la cuestión medular a dilucidar es si la autorización que el actor
dio para que se instalaran los postes y el tendido eléctrico en su finca, importa o
no la constitución de una servidumbre en provecho de los inmuebles hoy
propiedad de la codemandada Caja de Ahorros Lotana S.A.. Dentro de este
propósito, es pertinente precisar un poco algunos conceptos relativos a la
servidumbre y singularmente a sus modos de constitución. Esta Sala, al respecto,
ha considerado lo siguiente
"V.- Las servidumbres son derechos reales en cosa ajena o en re aliena
Constituyen un poder real sobre un predio ajeno para servirse de él parcialmente
en algún aspecto. Para el dueño del predio sirviente implica un límite al ejercicio
de su derecho de propiedad. El Código Civil regula las servidumbres en forma


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general (artículos 370 a 382), en consecuencia no existen servidumbres típicas
reguladas expresamente en su contenido, con excepción de ciertos tipos como
sería el de la obligación forzosa de paso, ubicada fuera del capítulo respectivo
(artículos 395 a 400) y algunas establecidas en el Código de Minería Nº 6797 de 4
de octubre de 1982 y Ley de Aguas Nº 276 de 27 de agosto de 1942. Las
servidumbres recaen en favor y a cargo únicamente de fundos. El inmueble que la
sufre se denomina predio sirviente y el que la disfruta predio dominante. Como
rasgos o características comunes a todas las servidumbres se pueden indicar,
entre otras, las siguientes: 1) La inseparabilidad (Arts. 371-410.4) pues la
servidumbre es indisoluble con el fundo al que activa o pasivamente pertenece; 2)
La indivisibilidad (Art. 372): aun cuando el predio dominante se divida, la
servidumbre subsiste íntegra, y los nuevos propietarios la gozarán, sin incrementar
el gravamen del predio sirviente y si es el predio sirviente el dividido la
servidumbre permanece y cada uno de los predios segregados soportará en la
parte correspondiente el ejercicio de la misma; 3) La utilidad: Toda servidumbre
debe reportar al fundo dominante alguna ventaja, aun cuando sean personas las
que disfruten de la utilidad (aspectos económicos y de comodidad), y para el caso
específico de la de paso además de la utilidad es indispensable una necesidad
efectiva, de carácter real y objetivo; d) La permanencia o perpetuidad: deriva de su
carácter accesorio para el uso de un fundo, pues se supone que la servidumbre
debe brindar una utilidad duradera al predio dominante; 4) Presentan el principio
Nemini Res Sua Servit (Art. 381.3); es imposible constituir una servidumbre en
terreno propio, entonces predio dominante y sirviente deben pertenecer a distintos
titulares; 5) La predialidad (Art. 370) solo un fundo es útil a otro, no pudiendo
establecerse a cargo o a favor de una persona
VI.- Existen diversos tipos de servidumbres. Las hay aparentes y no aparentes
(Arts. 378 y 379), las primeras suponen la existencia de signos externos de
carácter permanente que las revelen (Casación Nº 110 de 9 horas 05 minutos del
20 de abril de 1979), en tanto que las no aparentes no se manifiestan a los
sentidos. También las hay continuas y discontinuas (Arts. 378 y 379), las primeras
no requieren para su ejercicio una actividad o acto del hombre, y son o pueden ser
usadas innecesariamente; en tanto que las segundas suponen para su ejercicio o
disfrute la actividad del hombre, además de un uso a intervalos más o menos
largos. Doctrinariamente se distinguen las positivas de las negativas, las primeras
imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o
de hacerla por sí mismos, y la negativa le prohibe al dueño del predio sirviente
hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Las hay forzosas y voluntarias, las
primeras son las que la Ley faculta a los particulares para obtener su imposición, a
pesar de la oposición del dueño del predio sirviente; en cuanto a esta última
categorización nuestro Código Civil (Arts. 395-400) establece la llamada obligación
de paso, que en realidad es una servidumbre forzosa de paso, pues se constituye


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por resolución del órgano jurisdiccional en los casos establecidos por la Ley
VII.- Así, en cuanto interesa a la solución de este caso, se puede distinguir entre
servidumbre voluntaria y la obligación de paso, la última nace por disposición de
ley y la primera por acuerdo de voluntades, o por última disposición. Entre ellas
existen diferencias: a) en cuanto a la constitución, la voluntaria lo es por negocio
jurídico inter vivos o mortis causa, en tanto la forzosa lo es por declaración judicial
b) las voluntarias pueden ser establecidas en favor de un fundo enclavado o no, en
la forzosa favorece a predios enclavados o que no tengan salida bastante a la vía
pública (Art. 395); la indemnización es un elemento inherente a la servidumbre
forzosa de paso no siendo indispensable en la otra; d) la servidumbre voluntaria,
estaría regulada por la normativa genérica de las servidumbres, en tanto la forzosa
le está por la ley (Sala de Casación de 15 horas 30 minutos del 27 de diciembre de
1927, II sem, II tomo, p. 1048)
VIII.- Las servidumbres pueden adquirirse por distintos modos, sea por voluntad de
los interesados, mediante negocio jurídico mortis causa o inter vivos. También se
constituyen por disposición de la autoridad judicial; tal es el caso de la obligación
de paso (Art. 395); y por prescripción positiva (Art. 378), cuando son al propio
tiempo continuas y aparentes. Se extinguen por 1) resolución del derecho de que
ha constituido la servidumbre; 2) cumplimiento del plazo o condición, si fue
constituida a término o plazo; 3) por confusión, reunión de los predios sirviente y
dominante en manos de un solo dueño; 4) por remisión o renuncia del dueño del
predio dominante; y 5) por el no uso durante el tiempo necesario para prescribir, y
por venir los predios a un estado en que no pueda usarse la servidumbre (Art
IX.- Es el artículo 381 inciso 5º del Código Civil el que se refiere a la extinción de la
servidumbre por el no uso durante el tiempo necesario para prescribir. Este
artículo no hace diferencia entre servidumbres continuas y discontinuas (Sala de
Casación de 9 horas 50 minutos del 16 de octubre de 1924, II semestre, p. 512
Sala Primera Civil Nº 82 de las 9 horas 5 minutos del 28 de marzo de 1974; Sala
Primera de la Corte Nº 95 de las 16 horas del 12 de noviembre de 1982). Este
principio opera en todos los derechos reales de goce y se encuadra en el otro más
general contenido en el artículo 868 ibídem pues todo derecho y su
correspondiente acción prescriben por diez años. Ello implica que ninguna
servidumbre se sustrae a la posible extinción. Mientras la adquisición por
prescripción positiva se limita a las servidumbres continuas y aparentes, la
extinción por el no uso es general. El no uso significa falta de su ejercicio, y
requiere del término de 10 años de la prescripción ordinaria. (Sentencia número 26
de las 8 horas y 30 minutos del 16 de marzo de 1991).". IV. La codemandada aquí
recurrente sostiene que la servidumbre se constituyó por acuerdo de voluntades
entre el actor y la anterior propietaria del inmueble. El actor, por su parte, si bien


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admite que el tendido eléctrico se dispuso con su anuencia, niega que el permiso
trascendiera de una cuestión meramente personal, esto es, una concesión gratuita
en provecho exclusivo de un pariente. La constitución de una servidumbre, como
se vio, importa un gravamen real sobre un inmueble y por lo mismo una limitación
muy grave del dominio. Por eso, si procede de convenio, debe tener como
sustento un acuerdo claro y expreso. No se puede inferir de actos o conductas de
contenido ambiguo. Según resulta de la prueba analizada por los juzgadores,
fundamentalmente la testimonial, hay elementos de juicio suficientemente
explícitos y además coincidentes para concluir que el permiso de reiterada
mención se dio intui personae. Empero, el que la obra haya sido pagada por el
propietario del fundo favorecido y no por el administrador, hace surgir una duda
sobre quien era realmente el beneficiario de ese tendido. Examinando la prueba
considerada por el Tribunal puede observarse lo siguiente: Son cuatro testigos los
fundamentales para la comprobación del sentido y alcance del permiso, a saber
los señores Marcos Martínez Grajal, Rogelio Zamora Solís, Marta Elena Alvarado
García y Santana Fallas Rodríguez. A cada uno de ellos se le interrogó al respecto
y para lo que interesa declararon lo siguiente: Rogelio Zamora Solís, “...don
Marcos me solicitó permiso para pasar unos postes por mi finca ... no le di permiso
por ser un derecho privado, Marcos pedía el permiso para él, él vivía adentro en
propiedad de esa finca hasta donde llega la corriente...en ese tiempo el que pedía
el permiso era el beneficiado don Marcos...”(folio 128 vuelto); Marta Elena
Alvarado García,“...Marcos fue el que pidió el permiso... pero de boca se le dio el
permiso...El Marcos dijo que el permiso era para él, pero el acuerdo era para
cuando Marcos viviera en la finca...”(folio 129 vuelto); Santana Fallas
Rodríguez,“...el mandador de cuando se hizo el tendido era Marcos Martínez el era
el encargado de hacer la construcción del tendido eléctrico y el era el beneficiado,
que yo sepa mientras el estaba ahí...”(folio 129), y Marcos Martínez Grajal, “...el
señor Raúl Castillo, el me dejo la luz puesta y me dejo el trabajo a mi, mi patrón no
estaba, yo ignoraba que había que tener un permiso, Raúl me dijo que necesitaba
un permiso para no tener problemas, los colindantes me dijeron que si el servicio
era público, si pero sino no, vine aquí y la señora me dijo que de porsi ya estaba
trabajando que siguieran, mientras venía don Joaquín, cuando vine de nuevo
estaba don Joaquín el me dijo que si era pública, que no que era una línea
privada, don Joaquín dijo el no le daba permiso, para una línea privada, pero lo
que podían hacer a manera de un acuerdo entre ellos dos, de manera que él
tuviera la luz mientras viviera en la finca, pero que una vez que saliera de la finca
le avisara que no ocupaba más la luz entonces el buscaría que hacer, el día que
yo salí pase y le dije que salía de la finca y no iba a ocupar la luz(...) el servicio se
instaló a nombre mío, el servicio se usaba en mi casa y cuando el señor venía
tenía luz en la casa de él, no estando yo ahí solo se uso para el servicio de la
casa, no se uso en ninguna maquinaria (...) Soy pariente de la esposa de don


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Joaquín somos primos hermanos...”(folio 130 vuelto). En suma, todos, con mayor o
menos concreción, coinciden en que el permiso tenía como único propósito
favorecer al exadministrador de las fincas. Estas declaraciones se ven fortalecidas
con el hecho de que el servicio de electricidad se autorizara en el ICE a nombre de
ese mismo empleado y no de la sociedad propietaria del inmueble. El Tribunal así
lo entendió y su percepción, a juicio de la Sala, no es viciosa y antes bien resulta
razonable, máxime dentro de un sistema de libre apreciación probatoria, que en
este caso se ha ejercitado con prudencia y bajo criterios de equidad y de derecho
suficientemente explicados. Es importante destacar que, conforme al dictamen
pericial que obra al folio 133, la imposición del gravamen de servidumbre, puesto
que se trata de cables que conducen energía de alto voltaje, llevaría a limitar el
disfrute de cinco metros a cada lado de las líneas, lo que en su recorrido totalizaría
una zona de restricción de aproximadamente 6800 metros cuadrados. Y cabe
resaltarlo, porque no parece lógico que una afectación semejante se haya
convenido de un modo tan informal, a menos que, como lo arguye la parte actora,
el consentimiento hubiese sido dado para un propósito de mucho menos alcance
Como conclusión, no encuentra esta Sala mérito para dar una solución distinta al
caso frente a la prueba recabada, lo que conduce a denegar el recurso y confirmar
la decisión censurada."

c) Irrelevante existencia de título para usucapir
"No hay duda que el bien que se pretende reivindicar y el que tiene en su poder la
parte accionada es el mismo, el cual debe restituir a su legítimo dueño, de acuerdo
con la medida que indica el plano de la actora L-529291-84. La posesión del
demandado, carece de validez, para pretender la usucapión como ya se indicó
pues se realizó sobre el terreno de la actora, cuya titularidad está debidamente
demostrada tanto con el plano como con el informe registral de la finca y los
dictámenes periciales citados. La a-quo hace un análisis muy acertado de la
situación fáctica y legal que se ha dado en este asunto, su sentencia está bien
fundamentada en la doctrina y jurisprudencia que hay sobre reivindicación, así
como el análisis de la prueba documental, testimonial y pericial. Sobre la
Usucapión la Sala Primera ha dispuesto en su Sentencia N ° 45 de las 15:05 horas
del 22 de mayo de 1996, lo siguiente
IV.- En lo tocante al concepto de "título" y su relación a la usucapión en nuestro
ordenamiento jurídico, esta Sala ha señalado lo siguiente: "En nuestra legislación
la expresión «título» tiene varias acepciones: la primera, cuando sirve para
expresar la causa o fundamento de una atribución patrimonial y en tal sentido se
usa en los artículos 853 y 854 del Código Civil. La segunda para designar el
documento en que se contiene la atribución, como cuando el artículo 459 dice que


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en el Registro de la Propiedad se inscribirán los títulos de dominio sobre
inmuebles, y la tercera para determinar la naturaleza o alcance de la atribución
patrimonial, por ejemplo al decir el Código de Familia que no son gananciales los
bienes adquiridos a título gratuito (art. 41). Cuando los artículos 853 y 854 hablan
de título traslativo de dominio o justo título usan la expresión como causa o
fundamento de la adquisición. La noción de justo título tiene sus antecedentes en
la iusta causa possidendi del Derecho Romano clásico, en virtud de la cual se
requirió que el usucapiente adquiera la posesión a base de una relación con el
poseedor precedente, apta para justificar positivamente la adquisición de la
posesión misma, no habiendo seguido la adquisición de la propiedad sólo por falta
de requisitos formales en el acto de la transmisión o por falta del derecho en el
propio transferente." (Sentencia número 113 de las 15:15 horas del 2 de octubre
de 1981). En otro fallo, se precisó el significado del término analizado, al indicarse
"En sentido amplio, título es, pues, la causa jurídica en que se funda un derecho
En la usucapión ordinaria, que es la única que admite nuestro derecho civil, se
exige justo título traslativo de dominio, el que se ha entendido como relación
jurídica con quien anteriormente tenía la cosa, concretamente como un negocio
jurídico en virtud del cual el poseedor actual adquiere el bien del poseedor
anterior. Por ello se dice que el poseedor tiene la cosa porque se la vendieron, se
la regalaron, etc., de ahí que también se expresa que la compraventa, la donación
y la herencia son, entre otros, títulos hábiles para adquirir y poseer. Conforme se
dijo ya, la usucapión extraordinaria que existe en otras legislaciones, tiene por
base la inexistencia de ese título y de la buena fe, que se suplen por la exigencia
de un plazo más largo de posesión. Se puede decir entonces que en la usucapión
extraordinaria el título está constituido por el simple hecho de la posesión. En
nuestro derecho civil, que sólo admite la usucapión ordinaria, hay sin embargo
algunos casos en que el hecho de la posesión se constituye en título. Así ocurre
por ejemplo en el artículo 279, inciso 2º, del Código Civil, que dispone que
independientemente del derecho de propiedad se adquiere el de posesión, por el
hecho de conservar la posesión por más de un año; en los artículos 281, 282, 283
y 854 ibídem, conforme a los cuales el hecho de la posesión hace presumir el
derecho de poseer, el título como dice el último artículo citado; y los números 480,
481 y 854 del mismo Código, que en cuanto a muebles, si bien se exige el título,
también se dispone que el hecho de la posesión hace presumir el título, mientras
no se pruebe lo contrario. Algo parecido ocurre con la usucapión del derecho
agrario, que no exige el justo título traslativo de dominio, artículos 92 y 101 de la
Ley de Tierras y Colonización ... . Lo anterior significa que en determinados casos,
al simple hecho de la posesión a través del tiempo y ejercido en las demás
condiciones requeridas por la ley lo convierte en derecho de posesión, que cuando
se tiene poco tiempo será un derecho débil o más o menos provisional, pero que a
medida que el tiempo aumenta se hace más fuerte y se consolida, configurando


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así un título hábil para poseer y adquirir la propiedad, aunque no exista el título
traslativo de dominio de que se ha hablado, lo que se ajusta a la moderna
orientación sobre los derechos de propiedad y posesión, al igual que existe la
tendencia, según ya se expresó, de reducir o abreviar los plazos de la usucapión
en armonía con las condiciones de la vida moderna.". Hasta aquí la cita textual de
la sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo de 1982. A esto debe
agregarse, además, la usucapión del derecho de servidumbre; tocante a éste,
tratándose de las continuas y aparentes a la vez, la ley tampoco exige la
existencia de título, pues para su constitución basta el simple uso de uno y
paciencia del otro, según indica el artículo 378 del Código Civil
V.- La doctrina civilista se ha ocupado de precisar los requisitos del "título" para
poder servir, junto con los demás supuestos previstos por la ley, como causa
adquisitiva de los derechos reales poseíbles. En primer lugar, debe tratarse de un
título traslativo, según lo califica el artículo 853 del Código Civil; sea, un negocio
jurídico el cual, en condiciones normales, sería idóneo para transferir el dominio,
pero, por tratarse de un acto realizado por sujeto no titular del derecho, no podría
producir, de inmediato, el fenómeno traslativo. En efecto, según expresa el fallo
que al final de la cita se indicará, "... en la usucapión ordinaria el título traslativo de
dominio que exige la ley debe ser a non domino, sea que debe emanar de quien
no es dueño. La cosa se adquirió de otro, quien se comportaba y era reputado
como dueño, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha
ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque
el que ostenta no es suficiente para producir la trasmisión; en este último caso
está, por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. Y aún
cuando en el Derecho Romano la usucapión servía para adquirir el dominiun est
iure quiritium y se corregían además con ella las consecuencias de otros modos
de adquirir que hubieran resultado defectuosos, en derecho moderno por regla
general se dice que el único vicio del título que purga la usucapión es la
adquisición del no propietario, y por eso el defecto que subsana la usucapión está
precisamente en el título. La ley lo que remedia con la usucapión ordinaria es sólo
la no adquisición, el vicio que resulta del hecho de no tener la propiedad aquél de
quien el poseedor haya obtenido su derecho. En resumen, la usucapión opera
cuando el título de transmisión o adquisición es a non domino, de quien no es
dueño, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del
dueño o verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de
inmediato todos sus efectos, y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar del
verdadero propietario su convalidación puede producirse por la prescripción
negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción adquisitiva o
usucapión ..." (Sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo de 1982). La
posesión adquirida en virtud de un título no traslativo, no es apta para la usucapión
civil. Si, verbigracia, se ha entrado en posesión en virtud de un arrendamiento o


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por mera tolerancia, no se cuenta con el requisito del título y si se trata de un
derecho real diverso del dominio, como podría ser, por ejemplo, el usufructo, se
podría adquirir éste por usucapión mas no el de propiedad
VI.- Para los efectos de comentario, nuestra legislación califica de justo el título
(artículo 854 del Código Civil). Este requisito se refiere al título traslativo de
dominio y no a las cualidades de la posesión, por cuanto ésta última goza de
autonomía, y ha de presentar las características de pública, pacífica,
ininterrumpida y en condición de titular. El título traslativo de dominio se erige
como elemento justificante de la posesión -no a la inversa-, y debe contar con esta
característica antes o al momento de poseer. Tampoco ha de confundirse con la
buena fe, pues ésta configura requisito subjetivo relativo a la creencia del
adquirente de estar asistido por el derecho en la posesión ejercida. En la mayoría
de los países se requiere el justo título para la prescripción ordinaria. Por ejemplo,
el Código Civil Italiano de 1942 no habla específicamente de justo título, pero
alude a un "... título que sea idóneo para transferir la propiedad ..." (artículo 1159),
lo cual es interpretado, en forma casi unánime por la doctrina y jurisprudencia de
ese país, en el sentido de ser cierto y válido. En igual sentido, el artículo 1.940 del
Código Civil Español establece el justo título como un requisito de la usucapión
ordinaria, definiéndolo en el ordinal 1952 como aquel "... que legalmente baste
para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate". En el
siguiente artículo, 1953, añade: "El título para la prescripción ha de ser verdadero
y válido". Igualmente, en Argentina el artículo 3999 del Código Civil prevé la
prescripción ordinaria en 10 años cuando el adquirente cuenta con el justo título y
la buena fe, y el 4011 agrega: "El título debe ser verdadero y aplicado en realidad
al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera sean los
fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente". También el
Código Civil Francés se refiere al justo título, en primer lugar, en su artículo 550, al
definir al poseedor de buena fe como aquel "... que posee como propietario, en
virtud de un título traslativo de dominio cuyo vicio ignora". Asimismo, lo establece
como uno de los requisitos para la denominada prescripción de 10 a 20 años y,
según el ordinal 2267, el título nulo por defecto de forma no puede servir de base a
este tipo de usucapión. La justicia del título radica, según ha desarrollado la
doctrina, antigua y reciente, en su veracidad y validez. La primera característica se
refiere a su existencia real, excluyéndose como tal al título putativo y al simulado
En ambos casos, no hay un justo título operante, sólo la apariencia de éste. La
posesión ejercida en virtud de un título putativo podría considerarse de buena fe,
pero no apta para usucapir. La simulación del título entraña su inexistencia y
además apareja la mala fe de las partes intervinientes en ella. En cuanto a la
validez del título han surgido algunas dudas. Según se reconoce, el título
justificante de la posesión no está exento de vicios, pero éstos no le son
intrínsecos. Se trata de una fallida transmisión del dominio realizada por un sujeto


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no titular, pero, haciendo abstracción de esa circunstancia, el negocio debe reunir
los requisitos formales y sustanciales de validez que le son propios. No constituye
título válido aquél absolutamente nulo, pues se trata de un negocio no apto, en
forma abstracta, para transferir la propiedad. A manera de ejemplo, sería inidónea,
a los efectos de la usucapión, la donación verbal realizada en contravención con lo
dispuesto por el artículo 1397 del Código Civil. Generalmente, son aceptados en
doctrina como aptos para usucapir los negocios anulables. Pero, según ha sido
observado, con tino, en estos casos el negocio anulable es válido, per sé, si no se
ha ejercido la respectiva acción dentro del plazo previsto por la ley (artículo 841
del Código Civil). En tal evento, se produce la consolidación del derecho en virtud
de la subsanación del negocio anulable (artículo 838, in fine, ibídem)
VII.- Para acceder a la usucapión ordinaria, es necesaria una perfecta
correspondencia entre el objeto del título y el de la posesión, pues no se puede
adquirir lo no poseído -aún si es lo referido en el título- o lo que no sea objeto del
título -aún si se ha poseído-. Al respecto, la Sala ha establecido: "... en la
usucapión ordinaria tiene que haber una completa correspondencia entre la
posesión de la cosa o el derecho y el título. Cualquier desajuste o falta de
acomodación entre lo poseído y el título le priva de idoneidad para actuar como tal
en la usucapión ordinaria."
(Sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo de 1982)
VIII.- Especial tratamiento merece lo relativo a la prueba del justo título por parte
del adquirente. En algunas legislaciones se asigna, en forma expresa, la carga de
la prueba de este requisito al interesado. El artículo 1954 del Código Civil Español,
por ejemplo, preceptúa: "El justo título debe probarse; no se presume nunca". De
igual manera, nuestro Código Civil, en su artículo 854, exige la prueba de este
requisito, pero exceptuando los casos en los cuales existen presunciones
posesorias -tratándose de muebles o del derecho de posesión-; o no lo requiere
del todo para usucapir -servidumbres continuas y aparentes-. La razón de las
excepciones resulta fácil de entender, por el diverso tratamiento dado a los casos
señalados. Tratándose del derecho de poseer, la forma de adquisición es más ágil
que la prevista para el derecho de propiedad, pues su contenido no es pleno y
permanente como el de ésta. En efecto, para adquirir este derecho, basta la
posesión por un año (Artículos 279 y 869, in fine, del Código Civil), pero ello por
una presunción posesoria válida tan sólo para el derecho de poseer, según reza el
artículo 281 ibídem; mas no referida a la causa adquisitiva de la propiedad, la cual,
a tenor del ordinal 854, siempre debe probarse. En otras palabras, no puede
asimilase el título justificativo de la simple posesión, con el de adquisición
-verdadero y válido, según se indicó en el CONSIDERANDO VII- de la propiedad
El ordinal 281 y el 854, lejos de contradecirse, encuentran correspondencia en sus
respectivos ámbitos de aplicación. Sobre este punto, es oportuno recordar los


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derechos reales susceptibles de ser adquiridos por usucapión, en los cuales sí se
requiere la demostración del justo título. Entre ellos se encuentra el derecho de
propiedad -como derecho pleno- y los derechos de usufructo, uso y habitación
-como derechos derivados-. En estos casos, no basta con presumir el derecho de
poseer; es necesario demostrar una justa causa adquisitiva del dominio, del
usufructo, del uso o de la habitación. La función de la presunción posesoria,
plenamente aplicable al simple derecho de poseer -derecho real en cosa ajena, el
cual, pese a su enorme relevancia, tiene un rango inferior al de propiedad- o al de
dominio sobre bienes muebles -fundado en el sistema de publicidad a éstos
aplicable-, no ha sido extendida por nuestra legislación a la prueba del justo título
en otros casos. En estos, la diferente naturaleza y consideración socio económica
de los derechos, requieren, en el complejo supuesto de hecho de la adquisición
originaria analizada, una causa justificante de la posesión, la cual sea explícita y
permita no sólo analizar si el título es justo (válido y verdadero), sino también su
concordancia con el bien objeto de posesión."
La situación fáctica en este caso no corresponde con los supuestos requeridos
para la aplicación del instituto de la Usucapión. No se puede asimilar el título
justificativo de la simple posesión que ostenta el demandado con el de adquisición
de la propiedad, derecho este último, a saber el de dominio. El haber poseído el
bien, no es signo unívoco e inequívoco de la existencia de un título traslativo de
dominio ni de causa posesoria lícita, pues en este caso el accionado carece del
título traslativo, que es requisito sine qua non para acceder al derecho de
propiedad. Por otro lado, no puede asumirse en el subjúdice la existencia de justo
título a los efectos de la usucapión, por lo que ya se dijo sobre la donación a folio
8. En segundo lugar, su derecho de poseer no está acompañado de requisitos
legales establecidos, como el de buena fe, pues él conocía la existencia de su
legítimo propietario. El solo hecho de haber vivido otros y aún el accionado en el
inmueble, como indica el recurrente, no constituye el "justo título" requerido por
nuestra legislación, por ello la donación de la posesión a folio 8 no es válida, ni se
puede considerar un justo título."


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1 Decreto Ejecutivo No. 30 de 19 de abril de 1886

2 TRIBUNAL AGRARIO, Resolución No. 257-2001, de las diez horas con treinta minutos del treinta de abril de dos mil uno

3 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Resolución No. 750-2002, de las dieciseis horas con treinta minutos del
dos de octubre de dos mil dos

4 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, Sección Segunda, Resolución No. 457-2000, de las nueve horas del veintiocho de noviembre de dos